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산업단지 4.0 시대에 살고 있는 현재, 산업 입지와 공간은 이제 단순한 공장이 아니다. 기업의 미래와 도시의 활력을 만들어가는 하이브리드 공간으로 진화하고 있다. 이제 산업용지 선정은 단순한 ‘선택’이 아니라 ‘설계’와 ‘전략·기획’을 중심에 두어야 한다.
글. 정락현(광운대 도시계획부동산학과 겸임교수, 한국인공지능협회 부회장, 서울 마곡산업단지관리단장)
오늘날의 산업단지는 시끄러운 기계 소리, 거대한 철제 설비, 반복적인 작업을 수행하는 사람들로 대표되던 과거와는 사뭇 다른 모습으로 빠르게 변화했다. 특히 인공지능 시대의 도래와 함께 공장은 ‘스마트’하게 변모하고 있으며, 기술과 창의성이 만나는 진화의 중심에 서 있다. 이러한 변화의 흐름을 이해하기 위해 산업단지의 발전 과정을 2.0에서 4.0까지 순차적으로 살펴볼 필요가 있다.
자료: 장철순, “제4차 산업혁명 시대의 신산업입지 공급방안”, 「국토」, 국토연구원, 2017. 2.
<인공지능 4차 산업혁명시대, 산업단지 4.0 발전 방향>
산업단지 2.0은 생산성 향상에 초점을 맞춘, 말 그대로 ‘공장’ 중심의 산업단지였다. 이후 제3차 산업혁명이 도래하며 컴퓨터, 인터넷, 자동화 기술이 등장했고, 산업단지 3.0 시대의 공장은 단순히 물건을 생산하는 곳을 넘어 자동화 설비와 컴퓨터 제어 시스템이 어우러지는 복합 공간이 되었다. 즉 산업단지 내에 고층 건물이 등장하고, 한 공간 안에 생산 시설과 사무실, 휴게 공간이 함께 들어서기 시작했다. 이 시기의 제조업은 다품종 대량생산에서 나아가 고객 맞춤형 소량 생산까지 가능해졌다.
비즈니스 모델 또한 변화했다. 온라인 거래가 생겨나고 기업 간 협업이 활발해졌다. 다양한 기업이 모여 정보를 공유하고, 공동 물류센터나 플랫폼을 이용하게 된 것이다. 근무 인력도 단순 기술자에서 창의적인 인재, 프로그래머, 엔지니어로 그 구성이 바뀌었다. 이제 공장은 ‘생산’만 하는 곳이 아니라 ‘사고하고 계획하는’ 공간이 된 것이다.
현재 우리는 산업단지 4.0, 즉 인공지능에 기반한 제4차 산업혁명 시대에 살고 있다. 미래의 산업단지는 가상물리시스템(CPS)을 통해 기계와 사람이 실시간으로 소통하고, 빅데이터 분석을 통해 스스로 판단하는 스마트 공간이 된다. 나아가 생산과 주거, 연구, 문화, 교육 기능이 한 공간에 어우러진 복합단지 형태로 발전할 것이다.
AI는 공장 운영의 모든 과정, 즉 설계부터 품질관리, 유지보수에 이르기까지 개입하여 실시간으로 분석하고 결정한다. 덕분에 고객 한 명 한 명의 취향에 맞춘 초개인화 생산도 가능해졌다. 이는 개인이 상상한 물건을 버튼 하나로 만들어내는 세상에 가까워졌음을 의미한다. 무엇보다 중요한 변화는 ‘협업’이다. 산업단지 안에서는 대기업, 스타트업, 연구소가 하나의 생태계를 이루며 함께 일한다. 데이터를 중심으로 유휴 자원을 공유하고, 서비스 중심의 비즈니스 모델도 자리 잡고 있다.
산업단지 4.0은 단순한 기술 혁신이 아니다. 그 안에는 지속가능성, 창의성, 사람 중심의 공간, 개방형 플랫폼이라는 철학이 담겨 있다. 이제 공장은 단순히 ‘일하는 공간’이 아니라, ‘창의와 혁신이 자라는 생태계’가 되어가고 있다. 청년들이 창업하고 협업하는 환경, AI와 로봇이 함께 일하는 유연한 생산 체계, 도시 안에서 생활하며 일하고 배우는 복합 공간. 이것이 바로 산업단지 4.0이 꿈꾸는 미래이다. 미래의 산업단지는 더 이상 기계 소리로 가득한 공간이 아니다. 기술과 사람이 함께 만드는 창의적인 놀이터이며, 그 안에서 누구나 새로운 꿈을 실현하게 될지도 모른다.
지금 우리 주변 도시 곳곳에는 ‘지식산업센터’라는 이름의 현대적인 건물들이 세워지고 있다. 얼핏 보면 일반적인 업무용 빌딩처럼 보이지만, 그 안에는 다양한 기업이 함께 일하고 창업가들이 꿈을 키우며 최첨단 기술이 탄생하는 ‘작은 도시’와 같은 공간이 숨어 있다.
초기의 지식산업센터는 말 그대로 ‘공장’이었다. 시간이 흐르면서 공장만 있던 건물에 사무실이 함께 들어오기 시작했다. 한 건물의 저층부는 공장, 고층부는 사무공간으로 활용되면서 업무 효율이 향상되었다. 또한 회의실, 휴게실 같은 지원 시설이 생겨나면서 근무 환경이 개선되고 아파트형 공장으로 변모했다. IT, 디자인, 소프트웨어 산업이 성장하면서 지식산업센터도 새로운 변화를 맞는다. 바로 연구개발(R&D)을 중심으로 하는 공간으로 진화한 것이다. 고속 인터넷, 데이터 센터, 친환경 시스템이 설치된 스마트 빌딩이 생겨났고, 대기업들도 본격적으로 개발에 참여하면서 3세대 지식산업센터는 더욱 대형화되고 고급스러워졌다.
2010년대 이후 스타트업과 청년 창업이 활성화되면서 지식산업센터는 또 한 번 진화했다. 단순한 일터를 넘어 예술 전시, 카페, 피트니스, 테라스 등 다양한 문화공간이 어우러진 4세대 ‘캠퍼스형 복합공간’이 등장한 것이다. 뿐만 아니라, 창업을 지원하는 멘토링실, 공동 실험실, 투자자와의 네트워킹 공간 등도 마련되었다. 이로써 기업, 연구자, 창작자, 투자자가 한 공간에 모여 서로 소통하고 협업하며 새로운 가치를 만드는 ‘창업 생태계’가 구축되었다. 서울시에서 추진했던 캠퍼스타운 사업과 판교테크노밸리 등이 좋은 사례가 될 수 있다. 인공지능 시대에 우리가 마주하는 최신 지식산업센터, 소위 ‘인공지능 집적단지’는 단순한 업무용 건물이 아니다. 도심 한가운데에서 주거, 연구, 문화, 창업이 동시에 이루어지는 ‘작은 도시’, 즉 5세대 도심형 복합지식산업센터이다.
이러한 건물 안에는 클린룸이나 3D 프린팅 팹랩 같은 첨단 제조 공간은 물론, 공연장, 갤러리, 평생학습 센터, 테크숍, 푸드코트, 공유오피스, 셰어하우스까지 존재한다. 창업가들은 이곳에 거주하며 일하고, 배우며, 자신의 아이디어를 현실로 만든다. 이러한 공간을 ‘도전숙’이라고도 부른다. 또한, 이 센터들은 인공지능과 디지털 기술을 적극적으로 활용한다. VR 회의실, 스마트 빌딩 관리 시스템, 데이터 기반 기업 지원 시스템 등을 갖추고, 지역 주민과 함께하는 워크숍과 플리마켓을 열기도 한다. 이러한 공간은 도시에 활기를 불어넣고 지역을 재생시키는 중요한 엔진이 된다. 청년들이 모여들고 스타트업이 성장하며 도시가 다시 살아나는 것이다. 이것이 바로 도시 혁신의 핵심 허브가 되는 지식산업센터 5.0이다.
지식산업센터의 변화는 단순히 건물의 변화가 아니라, 일하는 방식과 삶의 형태 자체가 변화했음을 의미한다. 이제 일하고, 배우고, 쉬고, 창업하는 모든 활동이 한 공간에서 일어나는 시대이다. 청년에게는 꿈의 무대, 기업에게는 혁신의 실험장, 도시에게는 재생의 기회가 되는 이 공간은, 우리가 살아갈 도시의 미래를 결정짓는 중요한 열쇠가 될 것이다.
산업단지 내 부지나 건물은 말 그대로 ‘일하는 공간’이며, 기업이 성장하는 기반이 된다. 하지만 단순히 부지를 확보하고 건물을 짓는다고 해서 성공적인 산업 인프라가 되는 것은 아니다. ‘어디에 짓는가’, ‘어떻게 짓는가’가 성공의 결정적인 차이를 만들어낸다.
① 용도지역과 입주 가능 업종: 불리한 입지를 아이디어로 극복한다.
어떤 토지는 철길, 도로, 하천 등으로 분절되거나 기형적인 모양으로 인해 사업성이 낮다고 평가될 때가 있다. 하지만 이러한 단점이 오히려 특별한 디자인의 기회가 될 수 있다.
서울 마곡산업단지는 주택개발을 목적으로 한 마곡도시개발구역 내에 일반산업단지를 중복 지정한 사례이다. 주거지역 내에 여러 블록으로 분산된 형태이고, 도시첨단산업단지로서 연구개발 기능 제조업체만 입주가 가능한 점 등 입지 조건이 불리했다. 그럼에도 주거단지와 산업단지가 융복합된 공간으로 구성하는 창의적인 도시설계를 통해 성공적으로 분양을 완료했다. 이는 불리한 입지 조건도 창의성으로 극복할 수 있음을 보여준다.
<서울마곡산업단지 클러스터 구성>
② 복합 지식산업센터: 유연한 공간을 구성한다.
건물을 단일 동으로 크게 짓거나, 두 개의 동으로 나누어 지을 수 있다. 단일 동은 공간 활용의 효율성과 비용 절감에 유리하다. 두 동으로 나눌 경우, 한 동은 사무실·상가·공장으로, 다른 한 동은 오피스·주거공간으로 구성하고 두 건물을 지상부 상가나 스카이브리지, 옥상 공원으로 연결하는 복합 설계를 흔히 적용한다. 서울 송파구 문정동 엠스테이트는 특별계획구역 지정을 통해 복합지식산업센터를 허가한 사례로, 도시설계를 통해 건축의 유연성을 확보한 경우이다.
<송파구 엠스테이트 복합지식산업센터>
③ 전용면적과 기반시설: 전용률을 높이고 기반시설을 충분히 확보한다.
입주 기업에게 가장 중요한 것은 실제 사용 가능한 면적인 전용면적이다. 전용률이 높을수록 같은 분양가에 더 넓은 공간을 사용할 수 있다. 또한, 주차 공간이 부족하면 출퇴근 편의성이 저하되어 입주 기피 요인이 된다. 따라서 설계 시 기둥 간 간격을 넓히고 공용 복도를 줄여 전용률을 높이며, 지하 및 지상에 넉넉한 주차 공간을 확보하는 것이 중요하다.
④ 클러스터 조성: 유동인구를 배가시켜 창조 인재가 모이는 공간을 만든다.
사람들이 광장형·스트리트형 상가에 오래 머무르면 매출이 늘고 공간의 활력이 높아진다. 이를 위해 상가를 넓고 개방된 광장 형태로 설계할 필요가 있다. 산책로나 테라스 카페, 쉼터 같은 요소를 배치하면 방문객의 체류 시간이 자연스럽게 길어진다. 많은 유동인구가 자유롭게 드나들 수 있어 훨씬 활기 넘치는 공간이 된다.
클러스터의 성공 사례로 ‘도심 내 클러스터의 정석, 마곡지구’이다. 마곡지구에 입주한 A바이오사는 서울대병원, LG사이언스파크와의 인접성을 바탕으로 공동연구를 진행하며 사업 모델을 고도화했다. 편리한 출퇴근 여건은 우수 인력 유치에 용이했고, 자녀 교육 인프라와 주거 접근성이 우수하여 인력 이탈률이 낮았다. 마곡산업단지는 입지 자체가 우수하지는 않았지만, 단순 제조가 아닌 연구개발 중심 기업에게는 ‘기술 네트워크’와 ‘생활 여건’이 핵심 경쟁력이라는 점을 파고들어 성공할 수 있었다.
<도심 클러스터 조성>
⑤ 업무 환경: 개방감과 유연성을 확보하여 창조적 인재를 유인한다.
최근 기업들은 쾌적한 업무 환경을 중시한다. 자연 채광, 환기, 공원 같은 개방된 공간을 갖춘 건물의 인기가 높다. 또한 다양한 업무 형태에 맞춰 공간을 쉽게 변경할 수 있는 유연한 구조 역시 필요하다. 칸막이를 쉽게 이동시키거나 평면 구조를 변경할 수 있도록 설계된 모듈형 오피스는 이러한 경향을 반영한다. 이는 입주자에게 ‘공간을 자유롭게 구성할 수 있는 선택권’을 부여하는 것이다.
⑥ 프리미엄 오피스: 지식산업센터를 고급화한다.
이제 지식산업센터도 호텔 수준의 고급화를 추구한다. 화려한 로비, 라운지, 피트니스 센터, 고급 회의실, 컨시어지 서비스까지 제공하는 프리미엄 오피스 스타일이 부상하고 있다.
⑦ 특화 공간: 물리적 공간을 넘어 특별한 경험을 제공한다.
산업단지가 건물로만 채워져 있다면 단조롭다. 최근에는 전시관, 체험관, 스타트업 캠퍼스, 문화광장 같은 특화 공간을 함께 조성하는 것이 필수적이다. 이러한 공간은 사람들을 끌어들이고, 나아가 지역의 명소로 발전할 수 있다. 서울의 몇몇 산업단지는 벽화 거리나 야시장 같은 문화 콘텐츠를 통해 ‘청년 핫플레이스’가 되었다.
앞서 살펴본 7가지 사항은 산업 입지와 공간이 이제 단순한 공장이 아니라, 기업의 미래와 도시의 활력을 만들어가는 하이브리드 공간으로 진화하고 있음을 보여준다. 이제 산업용지 선정은 단순한 ‘선택’이 아니라 ‘설계’와 ‘전략·기획’을 중심에 두어야 한다. 현장 중심의 데이터와 업종별 전략을 통해, 기업의 미래를 설계하는 부지 선택이 이루어지기를 바란다.