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하나의 건축물에 하나의 용도만 허용하던 기존 체계의 한계를 보완하기 위해 도입된 건축물 복수 용도 규정의 개념을 짚고, 실제 사례를 통해 건축물 활용 방식의 새로운 가능성을 살펴본다.
글. 이주경 연구원(건축공간연구원 부연구위원, 공학박사)
최근 건축 환경은 하나의 공간에 다양한 기능이 복합화되는 방향으로 변화하고 있으며, 정부 정책 역시 신축 위주의 양적 성장에서 기존 건축물의 활용 가치를 높이는 방향으로 전환되고 있다. 그러나 기존 건축 행정 체계는
건축물에 하나의 용도를 지정하는 것을 원칙으로 하여, 서로 다른 용도의 결합은 제한해 왔다. 이로 인해 실제 이용 형태와 법적 용도 간 불일치, 소규모 업종 결합 및 융·복합 공간 조성의 어려움이 발생하여 건축물
활용도가 저하되고 민간의 창의적 개발이 위축된다는 지적이 제기되었다.
이에 국토교통부는 2016년 「건축법」 개정을 통해 건축물 복수 용도 규정을 도입하였다. 복수 용도란 하나의 건축물 또는 동일한 공간에 두 개 이상의 용도를 지정하여 사용할 수 있도록 허용하는 제도이다. 이는 단일
공간을 시간대별 이용이나 운영 방식에 따라 서로 다른 용도로 탄력적으로 활용할 수 있도록 하는 것이 핵심이다. 예를 들어 평소에는 휴게음식점으로 사용하되 주말에는 종교시설로 활용하거나, 동일 공간에 운동시설과
판매시설을 함께 배치하는 경우 등이 이에 해당한다.
복수 용도 신청은 건축주가 건축허가·신고 시, 용도변경 허가·신고 시, 또는 건축물대장 기재내용 변경 시에 할 수 있다. 허가권자(시장·군수·구청장 등)는 관련 법령에서 정한 입지기준과 건축기준을 모두 충족하는
경우에만 복수 용도를 허용할 수 있다.
복수 용도 지정은 다음의 두 가지 주요 요건을 충족해야 한다. 첫째, 지정된 복수 용도 중 가장 강화된 건축기준과 입지기준 모두 충족해야 한다(「건축법」 제19조의2제2항). 복수 용도에 따라 입지, 방화, 피난,
위생 등의 기준이 상이한 경우에는 이용자의 안전 확보를 위해 가장 엄격한 기준을 적용하도록 하고 있다.
둘째, 시설군 분류 체계에 따른 심의 절차를 준수해야 한다. 시설군은 용도변경 시 허가 또는 신고 여부를 판단하기 위한 건축법상 상위 분류 체계로, 총 9개로 구분된다. 동일 시설군 내 용도 간 복수 지정은
지방건축위원회 심의 없이 가능하나, 서로 다른 시설군 간 복수 용도를 지정하는 경우에는 안전·환경·교통 영향 등을 종합적으로 검토하기 위해 지방건축위원회 심의를 거치도록 하고 있다.
복수 용도 제도는 주중에는 사무실로, 주말에는 문화교실이나 커뮤니티 공간으로 활용하거나, 낮에는 카페로, 저녁에는 강연이나 행사 공간으로 활용하는 등 공간의 유연한 이용을 목적으로 도입되었다. 이는 동일 공간을
시간대별·용도별로 반복 활용함으로써 공간 자원을 효율적이고 지속 가능하게 운영하고자 하는 데 의의가 있다.
그러나 제도 도입 취지와 달리 실제 활용 사례는 아직 제한적인 수준에 머물러 있다. 2023년 기준 전국적으로 복수 용도가 적용된 사례는 22건에 불과하며, 이는 제도 확산과 정착을 위해 추가적인 개선 노력이
필요함을 시사한다. 이에 이하에서는 복수 용도 활용 사례 유형을 살펴보고, 제도 운영상의 과제를 분석하고자 한다.
산업 시설군 내 복수 용도 지정 사례
산업시설군(2호) 내 복수 용도 지정은 산업 활동의 효율성 제고와 제조 공정의 복합적 수요 대응을 목적으로 활용되고 있다.
대표적인 사례는 공장과 위험물 저장 및 처리시설의 결합이다. 공장은 물품의 제조·가공 또는 수리에 지속적으로 이용되는 건축물이며, 위험물 저장 및 처리시설은 「위험물안전관리법」, 「도시가스사업법」 등에 따라 허가를
받아 설치되는 주유소, 액화석유가스 충전소·저장소, 위험물 제조소·취급소 등을 말한다. 두 용도는 동일 시설군에 속하므로 지방건축위원회 심의 없이 복수 용도 지정이 가능하다.
이러한 결합은 제조 공정에 필수적인 원료 및 제품의 저장과 위험물 관리 기능을 하나의 건축물 또는 부지 내에 통합하여 물류 동선과 공정 효율을 개선하는 데 기여한다. 다만 일부 지자체에서는 안전 확보를 이유로 두
용도 간 방화구획을 요구하는 사례도 나타나고 있어, 복수 용도의 구획 기준에 대한 명확한 규정 마련이 필요하다. 또 다른 사례로는 공장과 자원순환관련시설의 결합이 있다. 자원순환관련시설은 폐기물의
수집·운반·처리·재활용과 관련된 시설로, 하수 및 폐기물 처리시설, 고물상, 폐차장 등이 이에 해당한다. 제조 과정에서 발생하는 부산물과 폐기물을 즉시 처리·재활용할 수 있어 공정 효율과 자원 순환성을 동시에 확보할
수 있다.
근린생활시설군 내 복수 용도 지정 사례
근린생활시설군(7호) 내 복수 용도 지정은 임대 효율성 제고와 생활 편의 시설의 유연한 제공을 목적으로 활용된다. 제1종 및 제2종 근린생활시설을 복수로 지정하거나, 동일 종 내 여러 세부 용도를 결합하는 사례가 다수를 차지한다. 주요 세부 용도로는 소매점, 사무소, 의원, 학원, 휴게음식점, 종교집회장, 당구장, 일반음식점 등이 있으며, 실제로 1층에 소매점과 일반음식점을, 2층에 사무소와 의원을 복수로 등록한 사례도 확인된다. 이는 신축 단계에서 잠재적 임차인을 고려하여 용도 범위를 최대한 확보하려는 건축주의 전략으로 해석된다.
영업시설군 내 복수 용도 지정 사례
영업시설군 내 복수 용도 지정 사례로는 판매시설과 운동시설의 결합이 있다. 이는 쇼핑과 여가활동을 하나의 공간에서 해결할 수 있도록 복합화하여 집객력을 높이기 위한 것이다. 예를 들어 쇼핑몰 내 유휴 공간을 체력단련장이나 실내 스포츠 시설로 활용함으로써 이용자 편의를 증진하고 건물의 경제적 가치를 제고할 수 있다.
교육 및 복지시설군 내 복수 용도 지정 사례
교육 및 복지시설군 내 복수 용도 지정 사례로는 노유자시설과 의료시설의 결합이 있다. 노인복지시설 이용자가 별도의 이동 없이 복지 서비스와 의료 서비스를 함께 제공받을 수 있도록 한 것으로, 주 용도는 노유자시설이며 의료 기능을 부가적으로 수용한 사례이다. 해당 사례는 의료시설 기준에 따른 복도 너비 및 주차 기준 등 강화된 건축기준을 충족하여 허가를 받았다.
문화 및 집회시설과 다른 용도 간 복수 용도 지정 사례
서로 다른 시설군 간 복수 용도 사례 중 상당수는 문화 및 집회시설을 포함하고 있다. 주로 대규모 공간의 이용 시간을 극대화하고 주 기능(집회, 공연 등)을 보조하기 위한 목적에서 활용된다.
실제 사례를 살펴보면 대학교의 대규모 강당이나 회의실을 주간에는 교육·연구 공간으로, 특정 시기에는 공연·집회 공간으로 활용하여 공간 활용도를 높이고 있다. 또한 컨벤션센터와 운동시설, 위락시설을 결합한 사례에서는
유휴 공간을 체육·오락 시설로 전환하여 상업적 활용성을 제고하고 있다. 제2종 근린생활시설과의 결합 사례에서는 전시장 일부를 휴게음식점이나 음식판매 공간으로 조성하여 방문객 편의와 시설 완성도를 높이고 있다. 이러한
사례들은 복수 용도 규정이 대형 공공시설의 효율적 운영과 시설군 간 복합화를 통해 도시 환경의 질을 향상시키는 데 기여하고 있음을 보여준다.
복수 용도 지정 요건 중 ‘강화된 건축기준 준수’ 원칙은 명확하나, 물리적 구획에 대한 판단 기준이 지자체별로 상이하여 혼란이 발생하고 있다. 복수 용도의 본질이 단일 공간의 탄력적 활용에 있는 만큼, 용도별
위험도를 고려한 방화구획 및 물리적 구획 기준을 구체화할 필요가 있다.
또한 다른 시설군 간 용도 결합에 대해 일률적으로 심의를 요구하기보다는, 안전성과 이용 행태가 유사한 경우에는 허가권자의 확인으로 대체하는 등 심의 절차의 합리화가 필요하다. 다만 고위험 시설과 결합이나
주거·복지시설과 위락시설의 결합 등은 심의 절차를 유지하되, 명확한 심의 기준을 제시하여 예측 가능성을 높여야 할 것이다.
학교, 주민센터, 공공 체육시설 등 공공 건축물의 유휴 공간에 복수 용도를 적극 적용함으로써 공공 자원의 활용 효율을 높이고 지역 사회의 문화·복지 수요에 대응할 필요가 있다. 아울러 신축 단계부터 장래 전환
가능성이 높은 용도를 복수로 지정함으로써, 향후 별도의 복잡한 용도변경 절차 없이 유연한 기능 전환이 가능하도록 유도할 필요가 있다. 이를 통해 복수 용도 규정은 단순한 규제 완화를 넘어 도시의 지속 가능성과 미래
사회의 복합적 수요에 대응하는 핵심 수단으로 기능할 수 있을 것이다.