TOP
부동산 라운지
산업단지나 공장 부지 개발 시 반드시 알아야 할 중요한 요소가 바로 ‘지구단위계획’이다. 제대로 확인하지 않으면 부지를 구입했더라도 공장을 지을 수 없거나 원하는 용도로 개발할 수 없기 때문이다.
글. 편집실
참고자료. 토지이음, 국토교통부, 월간 건축사지
공장 부지를 개발하거나 건물을 신축하려면 단순히 토지를 확보하는 것만으로는 충분하지 않다. 해당 부지에 어떤 용도의 건축물이 가능한지, 건물의 배치나 규모는 어떤 기준을 따라야 하는지를 국토계획법상에 근거해 구체적으로 정해 놓은 가이드라인이 바로 ‘지구단위계획’이다. 간단히 말해 특정 지역을 집중 관리하는 기준이다. 특히 산업단지나 준공업지역은 지역 특성상 세부적인 용도 제한이 많은 편이기에 사전에 계획 내용을 정확히 파악하지 않으면 큰 손실로 이어질 수 있다.
지구단위계획이 수립된 지역에서는 도시의 미관과 환경이 통합적으로 관리되며 장기적인 경관 계획도 함께 고려된다. 그러나 해당 구역에 포함된 토지나 건물은 사유지라 하더라도 계획에 따라 개발해야 하며 임의의 변경은 제한된다. 혹은 매입하려는 건축물이 현재 지구단위계획에 부합하지 않는 경우 신축이 제한되고 리노베이션에만 국한될 수 있다. 따라서 건축이나 개발을 계획 중이라면 먼저 해당 부지에 지구단위계획이 수립되어 있는지를 확인해야 한다. 수립되어 있다면 계획 내용을 검토한 뒤 해당 기준에 맞춰 설계하고 건축허가를 신청해야 한다.
안양시 동안구 평촌신도시 지구단위계획 결정도를 예로 보면, 구역이 경계선으로 특정되어 있고 각 구획마다 건물의 배치 방향, 용적률, 최고높이 등의 개발 기준이 계획되어 있는 것을 확인할 수 있다. 이는 해당 지역의 용도에 맞는 개발을 유도하고 도시 공간의 질서를 확보하기 위한 사전 설계도 역할을 한다.
자료: 안양시청 홈페이지
<평촌신도시 지구단위계획 결정도>
지구단위계획은 도시공간을 질서 있게 개발하고 관리하기 위해 수립되는 계획이지만 지역의 특성과 목적에 따라 다양한 방식으로 적용된다. 국토교통부의 지침에 따르면 지구단위계획은 적용 지역에 따라 ‘도시지역’과 ‘비도시지역’으로 크게 분류되며, 그 안에서 각각 9개와
5개의 하위 유형으로 세분화되어 총 14가지 유형으로 정리된다.
도시지역에서는 기존시가지 관리, 기존시가지 정비, 기존시가지 보전, 신시가지 개발, 복합용도 개발, 유휴지 및 이전적지 개발, 비시가지 관리개발, 용도지구 대체, 복합구역의 총 9개 유형이 있으며 이는 주로 기존 도시공간의 정비와 기능 개선, 경관 향상 등을 목적으로 한다.
반면, 비도시지역에서는 주거형, 관광·휴양형, 산업유통형, 특정 시설형, 복합형의 5가지 유형이 있으며 이는 아직 개발되지 않은 지역에서의 체계적인 개발 유도 또는 환경 관리를 위한 계획이다. 이러한 유형 분류는 지자체가 지구단위계획을 수립할 때 지역의 상황에 맞는 계획 방향을 설정하고 세부 항목을 정하는 기준으로 활용된다.
지구단위계획을 확인하는 기본적인 방법은 ‘토지이음’ 사이트(eum.go.kr)에 접속해 해당 토지의 주소나 지번을 입력하는 것이다. 주소를 입력하면 하단의 ‘관련고시 정보’ 항목에서 해당 토지가 지구단위계획 구역에 포함되어 있는지 여부와 관련 고시문 내용을 확인할 수 있다.
해당 토지가 서울특별시 내에 위치한 경우, ‘서울도시계획포털’(urban.seoul.go.kr)을 통해 보다 가독성 있게 정리된 지구단위계획 자료를 열람할 수 있다. 단, 해당 포털은 서울 지역만을 대상으로 하기에 타 지역 토지는 확인할 수 없다.
위 방법으로 확인이 어려운 경우에는 각 지자체 홈페이지에 게시된 도시계획 고시문을 통해 확인할 수 있다. 지역별로 경로와 구성 방식이 달라 정보 접근이 까다롭고 확인 여부도 불명확할 수 있으므로 해당 지자체의 도시계획 또는 건축 관련 부서에 유선으로 문의해 확인 경로를 안내받는 것이 가장 확실하다.
<토지이음 도시계획 열람>